Tout ce qu'il faut savoir sur les travaux du local commercial

Enfilez votre bleu de travail, c’est l’heure de démarrer le chantier des travaux de votre local commercial !  

Dans cet article, on vous explique comment sont répartis les travaux entre le propriétaire de votre local et vous-même, et on répond à toutes vos questions ! Qui paie les travaux, qui réalise les travaux nécessaires à l’embellissement ou qui est en charge des réparations courantes, vous allez y voir plus clair sur cet aspect important pour tous les commerçants.

Qui effectue les travaux : propriétaire ou locataire ? 

« Puis-je faire des travaux dans mon local commercial ? », « Qui doit faire les travaux dans un local commercial ? « Quelles sont les obligations du propriétaire d’un local commercial ? », « Quels travaux doivent être déclarés ? » : ce sont les questions que se posent tous les commerçants, et c’est normal. 

En réalité, la répartition des travaux dépend du type de chantier, elle est définie selon les dispositions de l’Article 606 du Code civil, le texte de loi de référence pour tout ce qui concerne les modifications du local commercial. 

Qui dit travaux dit charges financières, c’est pourquoi il est prévu de réaliser un inventaire précis des responsabilités au moment de la signature du bail commercial, un indispensable pour le contrat de location. 

Les travaux du local commercial à la charge du propriétaire 

Même si vous utilisez le point de vente pour votre activité, certains travaux sont à la charge du bailleur. 

On parle ici d’interventions relatives au gros œuvre, c’est-à-dire tout ce qui est en rapport avec les éléments de construction du bâtiment. Des murs porteurs aux planchers, en passant par les poutres, vous n’avez pas à débourser le moindre centime ni la moindre énergie pour cette catégorie de travaux. 

Qu’il s’agisse d’une intervention à la suite d’un cas de force majeure, d’une réfection de la vétusté ou du rétablissement d’un vice de construction, le bailleur doit prendre en charge les : 

• • Travaux de gros entretien 
  • Travaux de mises aux normes
  • Travaux de grosses réparations 

Maintenant, ça y est, vous pouvez enfiler votre bleu de travail, on passe aux travaux à la charge du locataire ! 

Local commercial : les travaux à la charge du locataire 

Si le bailleur réalise les travaux du gros œuvre, vous êtes responsables des dépenses relatives à l’entretien, des frais pour les réparations courantes et des travaux d’embellissement. 

Concrètement, vous devez prendre en charge les travaux résultant de l’utilisation quotidienne du local par vos collaborateurs et vos clients. Généralement, ce sont des travaux ou réparations comme : 

• • La réfection des peintures
  • Les aménagements intérieurs 
  • Le remplacement des éclairages
  • Le changement du revêtement des sols
  • La maintenance des chauffages du local 
  • Le remplacement du compteur électrique

Concernant les travaux d’embellissement, c’est au locataire de s’en occuper lorsque le montant ne dépasse pas le coût du remplacement à l’identique. Dans le cas contraire, c’est au bailleur d’assumer les frais liés à ces modifications. 

➡️ Notez qu’à la fin du bail, le local commercial doit être restitué dans un état similaire à celui consigné dans l’état des lieux d’entrée.

Les obligations du bailleur d’un local commercial 

Parce que le bail commercial a une durée minimum de 9 ans, vous savez avant même d’y installer votre activité qu’il y aura des travaux à faire, c’est pourquoi il est capital de bien vous renseigner avant la signature. 

Alors que vous êtes dans l’obligation de respecter les dispositions prévues dans votre contrat de location, le propriétaire doit répondre aux obligations prévues par la loi. 

Pour vous accompagner dans cette démarche et vous aider à lancer votre activité en toute sérénité, on fait le point sur l’encadrement prévu par la législation. 

Les 3 obligations légales du propriétaire de votre local commercial 

1. 1. Votre bailleur est dans l’obligation de vous informer des travaux qu’il pense effectuer sur les 3 prochaines années. Par mesure de transparence, il doit aussi fournir un compte rendu détaillé des ouvrages réalisés les 3 années précédentes.
      
      
   2. En plus des travaux à prendre en charge, le bailleur doit indemniser le locataire si les travaux sont de longue durée, c’est-à-dire avec une durée allant au-delà de 21 jours. Même si les travaux visent à améliorer le local commercial, c’est une période pendant laquelle votre activité est mise à l’arrêt, c’est pourquoi une compensation existe. 
      
      Cependant, il est fréquent qu’un accord visant à autoriser le propriétaire à réaliser de gros travaux sans indemniser le locataire soit ajouté au bail commercial, c’est ce qu’on appelle la clause de souffrance. 
      
      
      
   3. Sur votre demande, le bailleur doit mettre à votre disposition les documents justificatifs des travaux ainsi que des informations relatives au coût financier. Cette obligation permet de limiter les abus et d’instaurer une relation de confiance entre propriétaire et locataire. 

Ce qu’il faut retenir ? Selon les textes de loi de référence pour les travaux du local commercial, à savoir l’Article L145-40-2, l’Article R145-37  : 

• • Le propriétaire d’un local commercial a une obligation d’information envers son locataire 
  • Le bail doit obligatoirement contenir un inventaire précis des charges du locataire
  • Le bailleur doit prendre en charge le coût financier et la réalisation du gros œuvre 

Les obligations contractuelles entre bailleur et locataire du local commercial 

Les négociations préalables à la signature d’un bail commercial servent aussi à mettre en place des clauses spécifiques relatives aux travaux du point de vente. C’est le moment de vous dédouaner de certaines tâches ou de vous engager à en réaliser certaines non imputées à votre charge dans les textes de loi. 

Sans clauses, vous avez pour obligation de vous conformer aux dispositions prévues par la loi pour la réalisation des travaux de votre local commercial. 

Attention, les travaux de gros œuvres doivent toujours être à la charge du bailleur pour tous les baux commerciaux conclus à compter du 5 novembre 2014. Si des aménagements peuvent être prévus, le propriétaire ne peut plus se dédouaner des grosses réparations, des travaux de vétusté ou de mise en conformité. 

Bon à savoir, sous accord des deux parties, il est possible d’aménager une clause au moment des travaux, et ce, même si le bail est déjà en cours ! Rapprochez-vous de votre notaire si vous êtes dans cette situation. 

Les travaux et réparations effectués par le locataire peuvent être soumis à un accord du propriétaire, pensez à définir lesquels directement dans le contrat locatif. 

Les recours du locataire en cas de manquement aux obligations du propriétaire

Le propriétaire de votre local commercial ne respecte pas le contrat de location ? En cas de litige avec votre bailleur, vous pouvez faire appel à la commission départementale de conciliation en charge des différends relatifs aux baux commerciaux.

Info : la saisine de cette commission est entièrement gratuite et accessible au locataire comme au bailleur. 

Les normes à respecter pour un local commercial 

Obligatoires, les travaux de mise aux normes et les travaux imposés par l’administration sont à la charge du bailleur, sauf clause spécifique dans le bail pour donner la responsabilité au locataire. 

Quelles normes pour un local commercial ? 

Tous les établissements recevant du public doivent être aux normes afin de garantir la sécurité des usagers, et votre local commercial n’y déroge pas ! 

En plus du registre de sécurité obligatoire, le local doit : 

• • Être accessible aux personnes handicapées
  • Garantir une sécurité incendie 
  • Disposer d’un dispositif d’alarme  
  • Permettre l’évacuation 

Toutefois, la réglementation n’est pas exactement la même pour tous les commerçants, cela dépend de votre activité et de la capacité d’accueil de votre point de vente. Cette catégorie est à définir avec le maître d’ouvrage avant une validation par la commission de sécurité. 

Si le local doit être aux normes, il en est de même pour les démarches administratives. Alors que certains travaux sont soumis à la demande d’un permis de construire ou d’autorisation de travaux, d’autres sont réalisables sans autorisation préalable. 

Pour être à jour sur les autorisations administratives, on vous recommande de contacter votre mairie ou votre préfecture, ce sont les autorités compétentes pour recevoir les bonnes informations. 

Pensez à la demande d’ouverture de votre établissement, c’est l’occasion de confirmer que votre ERP est aux normes !

Qui vérifie la conformité des normes du local commercial ? 

Les contrôles des normes pour votre établissement peuvent être effectués au moment de la demande d’ouverture, sous votre demande ou de façon aléatoire. En suivant la législation, vous n’avez rien à craindre, et vous êtes le garant de la sécurité de votre équipe et des usagers. 

Qui vérifie les normes d’un ERP ? 

• • Organismes agréés par l’État
  • Commission de sécurité 
  • Police ou gendarmerie 

Quelles sanctions en cas de non-respect des normes dans un ERP ? 

Ne jouez pas avec votre sécurité ou celle des autres, au risque de subir une fermeture administrative temporaire ou définitive selon la décision de l’autorité compétente, à savoir le maire ou le préfet de votre lieu de résidence. 

Et si l’activité peut se retrouver à l’arrêt, vous prenez aussi le risque d’une sanction pénale pouvant être une amende jusqu’à 45 000 € ou une peine d’emprisonnement. 

La mise aux normes est indispensable, tout comme les modalités de répartition des travaux du local commercial.

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